התיישנות מקרקעין - תנאים ומאפיינים

שֵׁרוּת

אפשרות להשתמש בנכס כמעשה טוב של הבעלים, או אולי להשתמש בו כבעלים? באיזה מקרה נוכל לצבוע את המקרקעין שאנו מחזיקים ומנהלים? במאמר הבא נציג מהו התיישנות מקרקעין ובאילו תנאים יש לעמוד על מנת להתיישנות.

התיישנות מקרקעין

הקוד האזרחי מגדיר בבירור את התנאים המוקדמים הדרושים לשימוש בנכס נתון (סעיף 172 לחוק האזרחי). חייבת להיות תקופה מסוימת מלכתחילה. במקרה של תום לב מדובר על 20 שנה, ובמקרה של חוסר תום לב – 30 שנה. התקופות הנתונות חלות על הבעלות על הנכס של מי שמחזיק בנכס. חובה להחזיק אותו ברשותך כמחזיק ספונטני לתקופה רצופה של 20 או 30 שנה.

בעלים יחיד הוא אדם השולט בנכס כבעלים. חשוב שיהיה רצון לפסוק את הדבר כבעלים, ולא עובדת הבעלות החוקית. "החזקה עצמית עשויה להתרחש לא רק כאשר המחזיק משוכנע בזכויותיו כבעלים, אלא גם כאשר הוא יודע שאינו הבעלים, אלא רוצה להחזיק בדבר ומחזיק בו כאילו הוא הבעלים."(פסק דין של בית המשפט העליון מיום 7.7.11, ב"ק 644/10).

דוגמה 1.

מר אנדז'יי מחזיק בנכס כבר למעלה מ-30 שנה, הוא בנה עליו בית ומנהל אותו כמו הבעלים. הוא חשב שמדובר בשטח הפקר, ופנקס הקרקעות והמשכנתאות עבורה אבד במהלך מלחמת העולם השנייה. אף אחד לא בא בשביל זה, אז למר אנדז'יי לא היה אכפת מהמצב המשפטי. יום אחד הגיעו הבעלים המקוריים והראו שהם הבעלים של הקרקע. מיואש פנה מר אנדז'יי לעורך דין שיעץ לו לשאת ברכוש, שכן הוא מחזיק בו ברציפות כבר 30 שנה. מר אנדז'יי פנה לבית המשפט בבקשה להתיישנות מקרקעין. בית המשפט, על יסוד מכלול הראיות, העניק לו את הבעלות על המקרקעין שבבעלותו למעלה מ-30 שנה.

פסק דין של בית המשפט העליון מיום 28 בפברואר 2018 (II CSK 231/17)

תשלום המס אינו מוכיח כי הנכס הינו בבעלות מטבעה, אך מדובר בנסיבה שיש לנתח יחד עם כל העובדות המהוות בסיס להערכה המשפטית של מהות הבעלות בנכס.

אך מתי מתרחש תום הלב וחוסר תום הלב של המחזיק? מהות האמונה, קרי מודעות או העדרה, תיבחן על ידי בית המשפט רק אם בעל הנכס הינו בעלים עצמאי (פסק דין של בית המשפט העליון מיום 15.5.20, ד"ק 615/19). לעניין זה, תום הלב מוגדר כאי ידיעתו של המחזיק באדם וקיומו של הבעלים בפועל של הנכס. במקרה כזה, מספיקה תקופה של 20 שנה להתיישנות רכישה של הנכס על ידי הבעלים העצמאי. במקרה של חוסר תום לב, יש צורך להחזיק בנכס למשך 30 שנה.בניגוד למקרה של תום לב, חוסר תום לב מתאפיין בידיעת הבעלים או ביכולת להשיג ידע על זכויות הקניין המוקנות לא לו אלא על ידי אדם אחר (פסק דין של בית המשפט העליון מיום 7.10.10, IV CSK 152/10).

דוגמה 2.

גב' ג'ואנה ידעה שחלק מהנכס שייך לשכן שעבר לארה"ב לפני שנים רבות. באותה תקופה ג'ואנה החליטה שהיא תטפל בחלק הזה ובכך תרחיב את הגינה שלה. היא השתמשה בו במשך 20 שנה ולאחר מכן הבעלים חזר. גב' ג'ואנה רצתה לקבוע את הנכס, אך בית המשפט לא הסכים לכך כי היא ידעה מי בעצם הבעלים של חלק מהנכס, כך שכדי להשתמש בנכס, היא תצטרך לעשות זאת בחוסר תום לב, מה שדורש 30 שנה של החזקה מתמשכת בנכס, וגברת ג'ואנה החזיקה בו במשך 20 שנה.

בקיצור, התנאים לשימוש במקרקעין הם:

  1. בעלות על מקרקעין:

    1. בתום לב - ברציפות במשך 20 שנה,
    2. בחוסר תום לב - ברציפות במשך 30 שנה;
  1. החזקה בנכס כבעלים - החזקה ספונטנית.

הגנה על התיישנות קטין ומקרקעין

אדם שהוא בגיר רשאי לשבת על הנכס, אך יכול לקרות שבעל הנכס הוא קטין, כלומר מי שטרם מלאו לו 18 שנים ולא ערך נישואין. במקרה כזה, ניתן לעשות שימוש בנכס, אך הוא אינו יכול להסתיים מוקדם יותר משנתיים לאחר הגיעם לגיל הבגרות (סעיף 173 לחוק האזרחי).

עם זאת, יכול לקרות שהמרשם הנרכש ישפיע על יותר אנשים. במצב בו קטין הוא אחד מהאנשים שיש להם זכות להתיישנות, תקופת ההתיישנות של קטין אינה משפיעה על מצבם של הבעלים המשותפים הבוגרים שנותרו ורשאית לקבוע את חלקיהם בנכס ללא קשר ל תקופת ההגנה של קטין (פסק דין של בית המשפט העליון מיום 7.7.11, ב"ק 644/10).

התחל תקופת ניסיון חינם של 30 יום ללא כל תנאים!

האם יש חשיבות לחזקה על ידי קודמו לצורך שימוש במקרקעין?

לעתים קרובות קשה להשיג את התקופה של 20 או 30 שנה, למרות זאת הוראות הקוד האזרחי מקלות על מצב החזקה של מחזיק עצמאי במקרה של העברת החזקה. במצב בו בתקופת ההתיישנות הרכישה העביר את זכות החזקה לאדם אחר, ניתן למנות את תקופת החזקה של הקודמו להתיישנות רכשה של יורש החזקה (סעיף 176 לחוק האזרחי). . אם בבעלותו בחוסר תום לב, התקופה המשולבת של קודמו ושל המחזיק העצמאי הנוכחי חייבת להיות לפחות 30 שנה.

דוגמה 3.

מר יואכים ובנו היו בעלי נכס שמישהו בנה עליו בעבר בית. כשהם לא ידעו מספיק על הבעלים, שלפי הדיווחים מת ולא היו לו קרובי משפחה, הם התיישבו בבית נטוש. לאחר 10 שנים נפטר מר יואכים והותיר את בנו לבדו. הוא התגורר שם במשך 20 השנים הבאות, עד שהגיע בן דודו הסביר של הבעלים המנוח, שהיה קרוב המשפחה היחיד שירש את הנכס. במצב דברים זה, פנה בנו של מר יואכים לבית המשפט בדרישה להתיישנות המקרקעין שכן יחד עם החזקה הספונטנית של אביו, החזיק בנכס ברציפות במשך 30 שנה (10 שנים לאב ו-20 שנה לבן). ). בית המשפט, על סמך ראיות, העניק את הבעלות על בנו של מר יואכים.

בסיס משפטי

החוק מ-23 באפריל 1964 - קוד אזרחי

פסק דין של בית המשפט העליון מיום 7.7.2011, תיק מס' II צ"ק 644/10

פסק דין של בית המשפט העליון מיום 28 בפברואר 2018, II CSK 231/17

פסק דין של בית המשפט העליון מיום 15 במאי 2020, IV CSK 615/19

פסק דין של בית המשפט העליון מיום 7 באוקטובר 2010, IV CSK 152/10