מנהל נכסים, מנהל חפצי בניין - מי יכול להיות? מהן זכויותיו וחובותיו?

שֵׁרוּת

בחוק הבניה לא נדיר להיתקל בתקנות המטילות חובות על המשקיע, הבעלים או המנהל - למשל הריסה או העתקת חפץ בניין. עם זאת, מעשה זה אינו מגדיר מנהל מקרקעין או מבנים. במאמר נסביר היכן לחפש אותם. מי הוא מנהל הנכס או הבניין? האם זה יכול להיות מישהו, או שצריך לעמוד בתנאים? למד גם על הזכויות והחובות של מנהל הנכסים והבניין.

הגדרה של מנהל נכס ומנהל נכסים

כפי שכבר צוין במבוא, הוראות רבות בחוק הבניה מתייחסות למנהל הנכס או למנהל מבנה הבניין. הדבר חל, למשל, על הוראת ההריסה, תשלום אגרת הלגליזציה, הפסקת עבודות בנייה. המנהל אף הוא צד להליך היתר בניה. עם זאת, המעשה הנורמטיבי הנרחב נעדר הגדרה של מנהל המקרקעין, דבר חשוב ביותר בקביעת הנמען של החלטה מנהלית ספציפית.

ההגדרה של מנהל מקרקעין כלולה בחוק ניהול מקרקעין. על פי האמנות שלה. 184א, מנהל הנכסים הינו יזם המנהל עסק בתחום ניהול הנכסים.

לפיכך ברור מההגדרה שמנהל הנכסים אינו יכול להיות אדם טבעי רגיל, אלא חייב להיות מי שמנהל פעילות עסקית. המיזם יכול להתנהל במתכונת של שותפות, חברת הון או כאדם טבעי המנהל פעילות עסקית הרשום בפנקס המרכזי ומידע על פעילות כלכלית, ונושא פעילותו של המיזם יהיה ניהול מקרקעין.

למנהל הנכס אין הגדרה לא בחוק הבניה, ולא בחוק ניהול מקרקעין. הדוקטרינה - פסיקת בתי המשפט המינהליים המחוזיים היא שפיתחה הגדרה זו.

על פי עמדת בית המשפט לעניינים מנהליים מחוזי בוורשה מיום 14 באוגוסט 2018, נ"צ תיק. מעשה: ז' ש"א / וע"א 2891/17, מנהל חפץ בניין כמשמעותו בחוק הבניה הוא גוף המקבל את הזכות לנהל חפץ זה בהיותו רכוש של מישהו אחר, מטעמו ולמעט הבעלים. .

אירוע משפטי המביא להקמת מועצת המנהלים עשוי להיות גם חוזה משפטי אזרחי (למשל.הסכם הקמת מינהל מקרקעין, הסכם הקמת ניהול מקרקעין משותף), וכן מעשה מינהלי ציווי (למשל מסירת המקרקעין למינהל קבוע) או פסק דין של בית משפט משותף (למשל כל מקרים של הקמת מינהל חובה או נאמן כאשר עיזבון פשיטת הרגל מכסה מקרקעין).

מי יכול להיות מנהל הנכס?

על פי ההגדרה, מנהל מקרקעין עשוי להיות יזם המבצע פעילות עסקית בתחום ניהול המקרקעין. זה יכול להיות אדם טבעי המנהל עסק בתחום ניהול הנדל"ן או חברה מסחרית. בפועל, לרוב מדובר בחברה בע"מ או בשותפות מוגבלת.

הסכם עם מנהל הנכס

היקף ניהול הנכס צריך להיכלל בחוזה ניהול הנכס.

הצדדים למסמך כאמור הם הבעלים, איגוד הדיור או אדם או יחידה ארגונית אחרת המחזיקים בזכות במקרקעין ומנהל המקרקעין. על מנת להיות תקף, החוזה חייב להיות בכתב או בצורה אלקטרונית - הוא חייב להיערך בכתב או אלקטרוני, עם חתימה אלקטרונית מוסמכת.

החוזה צריך לציין:

  • צדדים לחוזה;

  • נושא החוזה;

  • זכויות וחובות של הצדדים;

  • משך ההסכם;

  • שכר המגיע למנהל - סכום, תאריכים ואופן תשלום.

יש להגדיר את הזכויות והחובות בצורה מדויקת ככל האפשר, כך שבמקרה של מחלוקת, כל צד יוכל להוכיח אם הוא עמד בהתחייבות מסוימת או לא, או אם חלה עליו זכות מסוימת וכיצד לממש אותו.

התחל תקופת ניסיון חינם של 30 יום ללא כל תנאים!

זכויות מנהל נכסים

זכותו העיקרית של מנהל המקרקעין היא הזכות לתגמול עבור שירותי הניהול הניתנים על ידו על מבנה המקרקעין או הבניין.

כמו כן, זכותו ליטול חלק בהליכים המנהליים הנוגעים לו - כמנהל הנכסים.

אחריות מנהל נכסים

ניהול נדל"ן מורכב מקבלת החלטות וביצוע פעילויות שמטרתן להבטיח ניהול נדל"ן רציונלי.

על המנהל מוטלת אפוא אחריות לקבל החלטות שיהפכו את ניהול הנדל"ן לרציונלי. על מנת להפוך את ההתחייבויות הללו ליותר ספציפיות, ניתן להבחין בין הפעילויות הבאות:

  1. ניהול כלכלי ופיננסי תקין של המקרקעין;

  2. שימוש בטוח וניצול נכון של מקרקעין;

  3. ניהול אנרגיה תקין, כהגדרתו בהוראות חוק האנרגיה;

  4. ניהול שוטף של מקרקעין;

  5. שמירה על הנכס במצב שאינו הידרדר, בהתאם לשימוש המיועד לו;

  6. השקעה סבירה בנדל"ן;

  7. שמירת תיעוד הקשור למקרקעין;

  8. אכיפת תשלומי שכר דירה על ידי שוכרים;

  9. מתן מידע לרשויות המבצעות של הקומונה המוסמכות למיקומו של המקרקעין על דמי השכירות של חצרים למגורים, בקשר למיקום, גיל הבניין ומצבו הטכני וכן השטח השימושי של המקום ו תקן שלה, הנובע מהסכמי חכירה המצויים במבנים המנוהלים על ידם, בתאריכים ולפי הנוסחה המפורטת בתקנות נפרדות.

מדובר במשימות למופת של מנהל הנדל"ן, שכן הוא מחויב לקבל החלטות שמטרתן ניהול נדל"ן רציונלי. הוא מורכב ממספר פעילויות, הן ניהוליות והן השקעה.

האם מנהל הנכס חייב בביטוח אחריות צד ג'?

בהתאם לחוק ניהול מקרקעין, מנהל הנכס כפוף לביטוח אחריות צד ג' חובה לנזק שנגרם בקשר לניהול נכס.

אם מנהל הנכס מבצע פעולות בעזרת גורמים אחרים הפועלים בפיקוחו, חל עליו גם ביטוח אחריות אזרחית בגין נזקים שנגרמו ממעשיהם של אנשים אלו.

יצוין כי בעת עריכת החוזה או חתימתו, נדרש בעל המקרקעין, האגודה לדיור או הגורם המחזיק במקרקעין העתק ממסמך ביטוח האחריות האזרחית מהמנהל, אשר הופך לנספח ל. החוזה. זהו מרכיב חובה בחוזה, ולכן על המנהל להציגו תמיד.

מנהל הנכס מחויב להודיע ​​מיד לצד לחוזה ניהול הנכס על כל שינוי בנתונים הכלולים במסמך הביטוח ועל כריתת חוזה ביטוח חדש, באמצעות העתק מהמסמך.

אי יידוע על שינויים בחוזה הביטוח או כריתת חוזה ביטוח חדש עלול להביא לסיום חוזה הניהול בתוקף מיידי.

עם זאת, על הצד לחוזה לקרוא תחילה למנהל הנכס להגשת העתקים ממסמכי הביטוח תוך 7 ימים ממועד קבלת הבקשה. אם המנהל לא יעמוד בהתחייבות זו תוך זמן זה - לא ימסור עותק ממסמך הביטוח, ניתן לסיים את החוזה באופן חד צדדי בתוקף מיידי.

מנהל הנדל"ן יכול להיות רק גורם מקצועי, יזם שתחומי אחריותו כוללים ניהול נדל"ן. החוזה בין המנהל לבעלים חייב להיות בכתב או בצורה אלקטרונית, אחרת הוא בטל ומבוטל. ראוי לציין כי המנהל מחויב לקבל החלטות שמטרתן ניהול נדל"ן רציונלי, ולכן היקף הפעילות רחב מאוד. לפיכך, חשוב לציין בחוזה מהן זכויות וחובות ספציפיות. כדאי לזכור כי המנהל מחויב לערוך חוזה ביטוח אחריות אזרחית עם המבטח, וצילום מסמך זה הוא מצורף לחוזה.