חסרונות המתחם - מה יכול לדרוש דייר לא מרוצה?

שֵׁרוּת

הליקויים בחצרים עלולים להקשות ואף בלתי אפשרי על השוכר להשתמש במקום כמתוכנן. מי נדרש להסיר אותם? האם ניתן להפסיק לשלם שכר דירה בגלל ליקויים? מתי ניתן לסיים את החוזה בתוקף מיידי עקב ליקויים? אנו מסבירים מה שוכר יכול לעשות כאשר מתגלים פגמים.

מתי יש לחצרים חסרונות?

במקרה של חצרים, אנו עוסקים בעיקר בליקויים פיזיים. מדובר בליקויים של המקום המגבילים את התאמתו לשימוש המוסכם או מונעים את השימוש בחצרים הקבועים בחוזה.

החסרונות הפיזיים של המקום הם, למשל:

  • שטח קטן יותר של המקום מהמצוין בחוזה;

  • חימום לא עובד;

  • אוורור לקוי;

  • אי אספקת מים לחצרים;

  • רטיבות, פטריות במקום.

מה השוכר יכול לבקש?

במידה ובמקום יש ליקויים, רשאי השוכר, לפי הוראות האחריות לליקויים:

  • לדרוש הפחתה הולמת בדמי השכירות למשך כל תקופת הליקויים;

  • לסיים את חוזה השכירות ללא שמירה על תקופות ההודעה המוקדמות.

כמו כן, במידה והמקום מצריך תיקונים המוטלים על המשכיר, רשאי השוכר לקבוע לו מועד מתאים לביצועם, ולאחר פקיעתו - לבצע את התיקונים הנדרשים על חשבון המשכיר (סעיף 663 לחוק האזרחי).

שוכר - אדם ששכר את המקום
בעל בית - אדם ששכר את המקום

מתי ניתן לבקש הפחתה בדמי השכירות עקב ליקויים?

השוכר רשאי לדרוש הפחתה ראויה בדמי השכירות אם במושכר יש פגמים המגבילים את התאמתו לשימוש המוסכם. הפחתת שכר דירה:

  • צריך להתייחס למשך הליקויים;

  • צריך להתאים במידה שבה השימוש בחצרים מוגבל.

ישנם ספקות האם ניתן לדרוש הפחתה של דמי השכירות "לאפס" על בסיס זה, כאשר תקלות המתחם לא מאפשרות שימוש בחצרים. בחלק מפסקי הדין מניחים בתי המשפט כי מאחר ובמקרה של פגם המגביל את תועלת הפריט לשימוש המוסכם, רשאי השוכר לדרוש הפחתה בדמי השכירות, הפגם למעט השימוש בפריט הנקוב בחוזה, ככל שיותר היא מצדיקה את הפטור מתשלום דמי השכירות למשך כל תקופת הפגם (למשל פסק דין של בית המשפט לערעורים בוורשה מיום 14 בינואר 2015, מספר אסמכתא לתיק VI ACa 485/14). בפסקי דין אחרים, הם מכירים בכך ש-Art. 664 K.c. היא אינה מעניקה לשוכר את הזכות לעכב כלל את תשלום דמי השכירות (ראה פסק דין של בית המשפט לערעורים בפוזנן מיום 1 באפריל 2015, מספר אסמכתא לתיק I ACa 1342/14).

השוכר אינו זכאי לתביעה להפחתת דמי השכירות עקב ליקויים אם ידע על הליקויים במועד כריתת החוזה.

הפחתת שכר דירה לאחור

שילם השוכר את דמי השכירות במלואם בתקופת הליקויים, עומדת לו הזכות לדרוש הפחתתם "בדיעבד" למשך כל תקופת הליקויים, ולדרוש את החזר דמי השכירות העודפים. התביעה להחזר דמי השכירות ששולמו ביתר פוקעת לאחר שנה מהחזרת המתחם (סעיף 677 לחוק האזרחי).

שטח המתחם קטן מדי

אם בפועל שטח קטן יותר מהמצוין בחוזה, מדובר בפגם פיזי. במצב כזה ניתן לדרוש הפחתה בדמי השכירות.

"מסירת מושא השכירות לשוכר בשטח הקטן מהמצוין בחוזה תהווה פגם של מושא השכירות כמשמעותו באמנות. 664 § 1 לחוק האזרחי, המצדיק את תביעת השוכר להפחתת שכר הדירה " - קבע בית המשפט לערעורים בוורוצלב בפסק דינו מיום 8 בפברואר 2012, תיק נ"צ. מעשה I ACa 8/12.

הפסקת חוזה השכירות עקב ליקוי במקום

בשלושה מקרים רשאי השוכר לסיים את הסכם השכירות ללא תקופת הודעה מוקדמת בשל ליקויים:

  • אם במועד מסירת השוכר לשוכר היו בטובין פגמים המונעים את השימוש בטובין הקבוע בחוזה, או

  • אם ליקויים כאמור נוצרו מאוחר יותר ובעל הבית, למרות ההודעה שהתקבלה, לא הסיר אותם במועד, או

  • אם לא ניתן להסיר את הפגמים.

גם במקרים אלו, השוכר אינו זכאי לסיום מיידי של חוזה השכירות אם ידע על הליקויים במועד כריתת החוזה. לפיכך, לא יום מסירת המתחם הוא הקובע, אלא יום כריתת החוזה. בעל המקום (משכיר) הוא זה שיצטרך להוכיח כי השוכר ידע על הליקויים בעת חתימת החוזה. לפיכך, אינטרס המשכיר לתאר את הליקויים בפרוטוקול המצורף להסכם השכירות.

התחל תקופת ניסיון חינם של 30 יום ללא כל תנאים!

ליקויים מסכני בריאות בחצרים

אם הליקויים בחצרים הם כאלה שמאיימים על בריאותם של הדייר או בני ביתו או עובדיו, רשאי השוכר לסיים את השכירות ללא הודעה מוקדמת, אף אם ידע על הליקויים במועד כריתת החוזה. זה נובע מאמנות. 682 לחוק האזרחי. ההגנה על בריאות האדם וחיי האדם חשובה יותר מהאינטרסים של בעל הנכס. לפיכך, גם הודעה על כל הליקויים בעת כריתת החוזה לא תמנע את האפשרות לסיים את ההתקשרות אם הליקויים מסכנים את הבריאות. במצב זה, ניתן לסיים את החוזה, ללא קשר לשאלה אם נכרת לתקופה מוגדרת או בלתי מוגבלת.

"על הזכות לחזור מהחוזה על פי סעיף. 682 K.c. די בכך כדי לסכן את בריאותם של האנשים המצוינים בו בתוך המקום המושכר. לפי הוראה זו, אין חשיבות אם האנשים שצוינו שם כבר נפגעו מליקויים כאמור בחצרים; זה גם לא רלוונטי מתי נוצרו פגמים כאלה והאם ניתן להסירם" - קבע בית המשפט המחוזי בשצ'יטנו בפסק דינו מיום 26.6.2018 (מספר אסמכתא לתיק I C 72/18). התיק עסק בהפסקת החוזה עקב פטריות בקירות.

"מצב האיום על חייהם או רכושם של אנשים המתגוררים בבניין אינו - הן לאור הוראות חוק הבניה והן לאור חוק השיכון משנת 1974 - לא רק מצב שבו הבניין נמצא בסכנה ישירה בקיומו הפיזי. , אלא גם מצב הנובע מאיום החיים כתוצאה מתנאים אנטי סניטריים, כמו לחות מוגזמת ופטריות, שאינם מוסרים במשך מספר שנים". - קבע בית המשפט העליון בפסק דינו מיום 21.5.1974, נ"צ תיק. ב"ע ע"א 199/74.

אם הליקויים בחצרים מאיימים על בריאות הדייר, בני ביתו או עובדיו, עומדת לדייר הזכות לסיים את השכירות ללא הודעה מוקדמת, גם אם ידע על הליקויים בעת כריתת החוזה.

שינוי כללי האחריות לפגמים בחוזה

ההנחה היא כי בחוזה רשאים הצדדים לשנות את כללי האחריות עם האחריות לליקויים בחצרים. לכן כדאי להכיר את תוכנו של הסכם השכירות לעומק ולא לחתום עליו בצורה עיוורת. בחוזה לא רק ניתן למשוך את זכותו של השוכר לסיים את חוזה השכירות עקב ליקויים המאיימים על בריאות השוכר, בני ביתו או עובדיו. יזמים שהם בעלי דירות אינם רשאים לשנות את הכללים לרעת השוכרים הצרכניים.

פיצוי בגין ליקויים בחצרים

האפשרות להוזיל את שכר הדירה או אף הפסקת החוזה לא תפצה את השוכר על כל הנזק, אם למשל, עקב ליקוי בחצרים, נאלץ לסגור את מתקן השירות המנוהל בו. במצב כזה, ללא קשר למימוש הזכויות במסגרת האחריות בגין ליקויים בחצרים (בקשות להפחתת דמי השכירות, הפסקת החוזה), היא רשאית לדרוש פיצוי בגין הנזק שנגרם. אולם הדבר מחייב הוכחת כל התנאים לחבות כאמור, לרבות גובה הנזק שנגרם.