מכירת נדל"ן בירושה - איך מתיישבים ב-PIT?

אתר אינטרנט

ברוב המוחלט של המקרים העלויות הן אינדיבידואליות, מה שאומר שניתן לנכות אותן רק על ידי הנישום שנשא אותן בפועל. עם זאת, ישנם כמה חריגים לכלל כללי זה לגבי ההוצאות שהוציא המוריש. במאמרנו נשקול האם רכישת מקרקעין שבוצעה על ידי המוריש יכולה לאחר מכן להסדיר על ידי היורש במצב בו מתבצעת מכירת המקרקעין שעברו בירושה.

עקרונות הסדר המס על מכירת מקרקעין

השלב הראשוני חייב להיות הגדרה מדויקת של הכללים להסדרת המס על מכירת מקרקעין. אירוע מסוג זה חייב במס PIT.

ראשית, יש לשים לב לתוכן האמנות. 10 שניות 1 נקודה 8 לחוק PIT. הוראה זו קובעת כי המס ישולם בגין מכירת מקרקעין בתמורה, שלא בוצעה במסגרת פעילות עסקית, אם נעשתה תוך 5 שנים מתום השנה הקלנדרית שבה בוצעה הרכישה.

כתוצאה מכך, מכירת מקרקעין לאחר תקופת החסד המצוינת גורמת לכך שחבות המס לא תיווצר כלל.

כמו כן, ראוי לציין כי יש להבין את המושג רכישת מקרקעין בצורה רחבה. הוא יכלול את כל הפעולות המשפטיות להעברת הבעלות על המקרקעין. לכן בנוסף לחוזה המכר יהיה זה למשל חוזה לקצבת חיים, תרומה, חלוקת ירושה או ביטול בעלות משותפת.

ברור שגם ירושה נכללת בקבוצת הפעילויות המהווה רכישה. כתוצאה מרכישת ירושה, יורש מקבל על עצמו את כל זכויות המוריש ביחס לחלק הירושה המוחזק. הורשת מקרקעין משמעה כי היורש רוכש בעלות על המקרקעין עם פטירת המוריש.

עם זאת, קיים חריג חשוב לגבי מכירת מקרקעין שעברו בירושה. זה על אמנות. 10 שניות סעיף 5 לחוק PIT, המציין כי במקרה של מכירת מקרקעין שנרכשו בירושה בתמורה, תקופת החסד נספרת מתום השנה הקלנדרית שבה נרכשו או נבנה המקרקעין או זכות הקניין שנרכשה על ידי. המוריש.

לאור ההוראה לעיל, ברכישת מקרקעין בדרך של ירושה, תקופת המס למכירה בת חמש שנים מחושבת מתום השנה בה רכש המוריש את המקרקעין. רגע רכישת המקרקעין על ידי היורש אינו רלוונטי במקרה זה.

מכירת מקרקעין חייבת במס PIT בשיעור של 19% אם נעשתה תוך 5 שנים מתום שנת הרכישה הקלנדרית. לגבי רכישת מקרקעין בירושה חלים כללים שונים.

קביעת בסיס המס למכירת מקרקעין

לאחר מכן נעבור לסוגיית קביעת בסיס המס ושיעור המס. לעניין זה, יהיה מקום להתייחס לתוכן האמנות. 30ה לחוק PIT.

על פי הוראה זו, מס הכנסה על הכנסה ממכירת מקרקעין כנגד תשלום הינו 19% מבסיס המס.

הבסיס לחישוב המס הוא ההכנסה המהווה את ההפרש בין ההכנסה ממכירת מקרקעין או זכויות בתמורה שנקבעו בהתאם לאמנות. 19 והעלויות שנקבעו בהתאם לסעיף. 22 שניות 6 ג ו-6 ד, בתוספת סכום הפחת האמור בסעיף 1. 22 שעות של סעיף 1. 1 נקודה 1, עשויה מהמקרקעין או הזכויות הנמכרות.

כפי שניתן לראות, בסיס המס הוא הכנסה מובנת כהפרש בין הכנסות המכירה (כלומר המחיר המתקבל ממכירה כנגד תשלום) לבין עלויות המס.

אלו הקטגוריות של עלויות מס שנבחן מקרוב.

מכירת מקרקעין שעברו בירושה ועלויות מס

בהתאם לאמנות. 22 שניות 6ג לחוק PIT, עלויות הניתנות לניכוי מס בגין מכירת מקרקעין, בכפוף לפסקה 6 ד, הן עלויות רכישה מתועדות או עלויות ייצור מתועדות, בתוספת הוצאה מתועדת שהעלתה את ערך הדברים וזכויות הקניין, שנעשו בעת החזקתם.

לפיכך, הקטגוריה הבסיסית של עלות היא ההוצאה לרכישת מקרקעין.

בעיקרו של דבר, מדובר בהוצאה בפועל שעל רוכש הנכס לשלם. אנחנו מדברים אפוא על הוצאה ריאלית וכלכלית. כך למשל, שווי השוק של המקרקעין עליו הסכימו הצדדים בשטר הנוטריוני אינו יכול להיחשב כעלות הרכישה. אין חוק מכירת מקרקעין בתמורה, המאפשר לנכותו מההכנסה כעלות השגת שווי השוק שלו.

כמו כן, מצוין כי העלות צריכה להתבצע בפועל ולא להערכת הוצאות. מכאן הצורך לתעד אותם. ניכוי עלויות רכישה שלא הוצאו מעולם נוגד את מהות מוסד ההוצאות הניכויות במס.

לפיכך, במקרה של רכישת מקרקעין במסגרת חוזים בריבית כספית (למשל חוזה מכר), עסקינן בהוצאה בפועל לרכישה, אשר עלולה להוות אז עלות במקרה של מכירה בתשלום.

אולם המצב שונה במקרה של רכישת מקרקעין על בסיס חוזים ללא תשלום. למשל, במקרה של רכישה באמצעות תרומה, אין עלות רכישה, כי המקבל מקבל את הנכס ללא תשלום. במצב כזה, לא נוכל לדבר על הוצאה בגין רכישה, כלומר עלות רכישה.

עם זאת, יש לציין כי אמנות. 22 שניות 6ג תקף בכפוף להוראות סעיף 2. 6ד.

על פי אמנות. 22 שניות 6ד לחוק PIT, בגין העלויות הניתנות לניכוי מס של מכירת מקרקעין, הנזכרות באמנות. 10 שניות 1 נקודה 8 מוארת. ac, שנרכשה בירושה, בתרומה או בכל דרך אחרת ללא תשלום, היא נחשבת הוצאה מתועדת שהעלתה את ערכם של חפצים וזכויות קניין, שנעשו בעת החזקתם, ואת סכום מס הירושה והתרומה ששולם בחלק כזה שווי הפריט הנמכר או הזכות המתקבלים למיסוי עם מס ירושה ותרומה מתאים לשווי הכולל של הפריט וזכויות הקניין שננקטו למיסוי עם מס ירושה ותרומה.

התחל תקופת ניסיון חינם של 30 יום ללא כל תנאים!

לעלויות הניתנות לניכוי במס בגין מכירת מקרקעין וזכויות האמורות בסעיף 1. 10 שניות 1 נקודה 8 מוארת. ac, שנרכש בירושה כוללים גם את עלויות הרכישה או הייצור המתועדות שנגרמו למוריש ואת נטל הירושה של משלם המסים, במידה שערך הטובין שנמכרו או הזכויות שנמכרו תואם את השווי הכולל של הטובין וזכויות הקניין שרכשו משלם המסים. נטל הירושה האמור במשפט השני משמעם חובות ירושה שנפרעו על ידי הנישום, תביעות למניה שמורה שסופקו וכניסות וצווים רגילים שבוצעו, גם במקרה שהנישום שילם חובות ירושה, סיפק תביעות למניה שמורה. או ביצע כניסות והזמנות רגילות לאחר הסילוק בתמורה, כאמור באמנות. 10 שניות 1 נקודה 8 מוארת. א – ג.

במקרה של מכירת מקרקעין שנרכשו ללא תשלום, הנישום רשאי להביא בחשבון רק את ההוצאה על המקרקעין (למשל הוצאה לשיפוץ) ומס ירושה ותרומה, אם יש כאלה.

ההפרה מהאמור לעיל היא חלק נוסף מההוראה שנוספה בשנת 2019, המעידה כי אם עסקינן ברכישה בירושה, הרי שהעלות היא הוצאות הרכישה שנגרמו למוריש. תוכן כזה אומר שאם המוריש רכש את הנכס בדרך של חוזה רכישה, היורש שימכור את הנכס רשאי להביא בחשבון את ההוצאה שהוציא המוריש שנפטר כהוצאה.

לפיכך, האמור לעיל מהווה חריגה מהכלל הקובע כי ניתן להביא בחשבון כהוצאה רק את ההוצאה בפועל.

במקרה של מכירת מקרקעין שהושגו בירושה, רשאי הנישום לכלול כהוצאה הוצאה שלא הוציא בעצמו. סעיף 22 שניות 6ד לחוק PIT מאפשר לכלול בעלויות המס של הוצאות הרכישה שהוציא המוריש.

נעבור לסיכום ובמקביל לתשובה לשאלה שנשאלה בכותרת מאמרנו, נציין כי היורש המסדיר את מס PIT על מכירת מקרקעין שנרכשו בירושה רשאי להביא בחשבון את הרכישה. הוצאות שהוציא הבעלים הקודם, קרי המוריש.