מכירת חניה בעילה של מע"מ, PIT והקלות בדיור

מס שירות

מלבד מכירה קלאסית של מקרקעין, כמו דירה או בית חד-משפחתי, ייתכן והנישומים ייאלצו להתמודד עם סוגיית הסדר המס על מכירת חניה. לכן, במאמר שלהלן, נספר לכם כיצד מוצגת מכירת חניה מבחינת מע"מ ו-PIT. כמו כן, במסגרת מס PIT נשקול אפשרות לנצל את ההקלה בדיור.

מכירת חניה בעילת מע"מ

ראשית יש לציין כי מע"מ יחול רק כאשר מקום חניה נמכר על ידי משלם מע"מ שהוא גוף המנהל פעילות עסקית.

אם המכירה נוגעת לנכס פרטי ומדובר במימוש אופייני של זכות הבעלות של יחיד, עסקה מסוג זה אינה חייבת כלל במע"מ.

עם זאת נניח שהמוכר הוא משלם מע"מ פעיל. מתעוררת כאן שאלה לגבי שיעור המע"מ.

ראשית, נציין כי בהתאם לאמנות. 41 שניות 12 לחוק מע"מ, שיעור המס המופחת של 8% חל על אספקה, בנייה, שיפוץ, מודרניזציה, מודרניזציה תרמית או בנייה מחדש של מבנים או חלקים מהם הכלולים בבנייה המכוסה בתוכנית הדיור החברתי.

לעתים קרובות, מכירת חניה קשורה קשר הדוק למכירת המקום. אם מקום החניה מוקצה ומוקצה למקום ואין פנקס מקרקעין ומשכנתאות נפרד, מכירת כולו (כלומר הן המתחם והן החנייה) תהיה חייבת במס בשיעור של 8%.

מאחר שתקנות המשפט האזרחי מתייחסות למקרקעין כמכלול אחד, אין הצדקה לחלק את המכירה באופן מלאכותי לשתי עסקאות: האחת הנוגעת לחצרים והשנייה הנוגעת לחניה. באופן דומה, יש לראות בהחלת שני שיעורי מס שונים במקרה כזה כבלתי תואמות.

המצב שונה לחלוטין כאשר מתייחסים למקום החניה כנכס נפרד. במקרה זה, המשלוח יחויב ב-23% מע"מ.

אם המבצע מכסה את מקום החניה בלבד, לא ניתן להחיל את התעריף המופחת. בהתאם להוראות הדין האמורות לעיל, התנאי להחלת שיעור 8%, לפי א. 41 שניות סעיף 12 לחוק הוא התקיימותם של שני תנאים.

ראשית, היקף הפעילויות המבוצעות חייב להתייחס לבנייה, בנייה מחדש, שיפוץ, מודרניזציה, מודרניזציה תרמית של מבנים או מסירתם.

שנית, המבנים או חלקיהם הקשורים לאמור לעיל פעילויות חייבות להיכלל בענף הבנייה המכוסה בתכנית הדיור החברתי, כלומר במקרה של בניית דיור, עליהן להיות מבני מגורים למגורי קבע המסווגים בסיווג הפולני של חפצי בנייה בסעיף 11. אי עמידה לפחות אחד מהאמור לעיל משמעות התנאים המוקדמים היא שהעסקה לא יכולה ליהנות משיעור המס המועדף של 8%.

נוכח האמור לעיל, ברור שלמקום החניה עצמו אין תפקיד מגורים, ועל כן ההיצע אינו מזכה בשיעור המס המופחת.

מכירת החנייה לבדה כפופה לתעריף של 23%. במצב שבו מקום החניה מוקצה לדירה ספציפית, מכירת הנכס כולו תחויב במס נמוך יותר של 8%.

מכירת חניה בקרקע PIT

על פי אמנות. 10 שניות 1 נקודה 8 מוארת. וחוק PIT, המס ישולם בגין מכירת מקרקעין או חלק ממנו, אם לא בוצעה במסגרת פעילות כלכלית ובוצעה תוך 5 שנים מתום השנה הקלנדרית שבה בוצעה הרכישה. .

לפיכך, הכנסה ממכירת מקרקעין, חלקה ומחלקה במקרקעין בתמורה לא תקום בהתקיים שני תנאים יחד:

  • מכירת מקרקעין בתמורה אינה מתבצעת במסגרת פעילות כלכלית (איננה נושא לפעילות כלכלית), וכן

  • נעשה לאחר 5 שנים מתום השנה הקלנדרית בה נרכש.

ההוראה לעיל מנסחת כלל כללי לפיו מכירה בתשלום של מקרקעין, חלקו או חלקו במקרקעין לפני תום 5 שנים, הנמנה מתום השנה הקלנדרית שבה בוצעה הרכישה או הבנייה, מולידה חובת מס בדמות תשלום מס הכנסה. לפיכך, אם מכירת מקרקעין, חלקו או חלקו במקרקעין בתמורה מתבצעת לאחר 5 שנים מתום השנה הקלנדרית שבה בוצעה הרכישה, אין מדובר במקור הכנסה, ובכך הסכום המתקבל. ממכירה זו של מקרקעין, חלק או חלק מהמקרקעין אינם חייבים כלל במס.

התחל תקופת ניסיון חינם של 30 יום ללא כל תנאים!

כתוצאה מכך, חשוב מאוד לקבוע את רגע רכישת חניה.

אולם בהנחה שהמכירה מתבצעת בתקופת המס (כלומר בתקופת חמש השנים), על הנישום לקחת בחשבון את הצורך בתשלום המס.

בהתאם לאמנות. 30ה פסקה. 1 לחוק מס הכנסה על הכנסה ממכירת מקרקעין כנגד תשלום והזכויות המפורטות בתקנה. 10 שניות 1 נקודה 8 מוארת. א – ג מס ההכנסה הוא 19% מבסיס המס.

בהתאם לאמנות. 30ה פסקה. 2 למעלה לחוק, הבסיס לחישוב המס האמור בפסקה. 1, היא ההכנסה המייצגת את ההפרש בין ההכנסה ממימוש מקרקעין או זכויות בתמורה המפורטות בהתאם לסעיף 4. 19 והעלויות שנקבעו בהתאם לסעיף. 22 שניות 6 ג ו-6 ד, בתוספת סכום הפחת האמור בסעיף 1. 22 שעות של סעיף 1. 1 נקודה 1, עשויה מהמקרקעין או הזכויות הנמכרות.

כתוצאה מכך, הנישום מחויב לקבוע הן את ההכנסה - שהיא המחיר המתקבל מהמכירה - והן את העלות - שתהיה בראש ובראשונה עלות רכישת מקום חניה. ההפרש בין שני הסכומים הוא ההכנסה החייבת בשיעור 19%.

מבחינת הסדר המס, הנישום נדרש להגיש PIT-39 עד ה-30 באפריל של השנה שלאחר שנת המס. ההכנסה ממכירת חניה מטופלת אפוא בדוח מס נפרד ואינה משולבת עם הכנסה ממקורות אחרים.

במידה ומכירת מקום חניה מתבצעת תוך 5 שנים מתום השנה הקלנדרית בה בוצעה הרכישה, על הנישום להביא בחשבון את החובה לשלם 19% מס הכנסה.

מכירת חניה והקלה בדיור

לא תמיד יהיה צורך לשלם PIT, כי לנישומים יש אפשרות לנצל את הפטור ממס המפורט באמנות. 21 שניות 1 נקודה 131 לחוק PIT.

בהתאם להוראה זו, אם ההכנסה ממכירת מקרקעין מוקצית לצורכי דיור עצמית, המכירה תהיה פטורה ממס. על התשלום להתבצע מהיום שלאחר מועד המכירה ולא יאוחר מתום השנה השלישית מתום שנת המכירה הקלנדרית.

גם קטלוג ההוצאות לצורכי דיור עצמי חשוב. אלו יהיו למשל הוצאות רכישת נכס חדש, שיפוץ או מודרניזציה של קיים או החזר משכנתא שנלקחה לפני המכירה לנכס אחר.

בהקשר לסוגיה הנידונה על ידינו, יצוין כי אין מניעה להוצאת כספים ממכירת חניה לדיור משלו.

אדם טבעי המוכר חניה ומקצה את כל הכספים שהושגו למטרות דיור משלו, רשאי לנצל את ההקלות בדיור המפורטות באמנות. 21 שניות 1 נקודה 131 לחוק PIT.

לסיכום, ניתן לציין שמכירת חניה יכולה להיות עסקה ניטרלית מס הן מבחינת מע"מ והן מבחינת PIT. כך יהיה כאשר אדם טבעי שאינו מנהל עסק מפריש את כל ההכנסות ממכירה לצורכי דיור משלו.