מכירת קרקע עם בנייה החלה על בסיס מע"מ

מס שירות

במסגרת מע"מ, מסירת קרקע בנויה ומסירת קרקע לא מפותחת מטופלות באופן שונה. לפיכך עלולים להתעורר ספקות במקרה ביניים, כאשר קרקע נמכרת כשהבנייה החלה אך טרם הסתיימה. הנושא הזה הוא הנושא של ניתוח זה. בהקשר זה נתמקד בתקנות המע"מ.

שיעור מע"מ עבור מסירת מבנים וקרקעות

בהתחלה, צריך לעשות הבחנה חשובה מאוד.

אם נושא המסירה הוא קרקע הבנייה עצמה, מכירות כאלה חייבות ב-23% מע"מ.

עם זאת, אם המסירה נוגעת לקרקע מפותחת, אז קודם כל, יש לשים לב לתוכן האמנות. 29א פסקה. סעיף 8 לחוק מע"מ הקובע כי במקרה של מסירת מבנים או מבנים הקשורים דרך קבע עם קרקע או חלקים ממבנים או מבנים כאמור, שווי הקרקע אינו מופרד מבסיס המס. תוכן כזה של ההוראה משמעותו ששיעור המס החל על הבניין חל גם על הקרקע עליה מוקם הבניין.

בנוסף, יש לציין כי מסירת מבנים המכוסים בתכנית הדיור החברתי נהנית משיעור מע"מ מופחת של 8%.

בהתאם לאמנות. 41 שניות 12ב לחוק מע"מ, בנייה המכוסה בתוכנית הדיור הסוציאלי אינה כוללת:

  1. בנייני מגורים חד-משפחתיים עם שטח רצפה שמיש של יותר מ-300 מ"ר;

  2. שטחי מגורים בשטח שמיש של יותר מ-150 מ"ר.

לפיכך, האמור לעיל מוביל למסקנה כי אם מסירת מבנים או מבנים או חלקיהם נהנית משיעור מס מועדף, הרי שגם מסירת הקרקע עליה מוקם הבניין מיטיבה.

בהתאם לנסיבות בפועל, עשוי לחול שיעור מע"מ שונה. נסיבות אלו ייקבעו בראש ובראשונה אם עסקינן בהיצע הקרקע עצמו או בהיצע הקרקעות שפותחו עם בניין מגורים המכוסה בתוכנית דיור סוציאלי.

מכירת קרקע עם תחילת בנייה - קביעת נושא המכירה

בהקשר של השיקולים לעיל, חשוב מאוד לקבוע מהו בדיוק נושא המכירה.

לעניין זה יש צורך להתייחס למושגים הכלולים בחוק הבניה, משום שחוק מע"מ אינו מגדיר את הגדרת המבנים.

על פי נוסח האמנות. 3 נקודה 2 וסעיף 2א לחוק חוק הבנייה מאת:

  • בניין - יש להבין כחפץ בניין כזה המחובר דרך קבע לקרקע, מופרד מהחלל באמצעות מחיצות בניין, ובעל יסודות וגג;

  • בניין מגורים חד-משפחתי - יש להבין אותו כבניין צמוד קרקע או מבנה דו משפחתי, מדורג או קבוצתי, המשרתים את צורכי הדיור, המהווים יחידה עצמאית מבחינה מבנית, שבה מותר להפריד לא יותר משני חצרים למגורים. או בית מגורים אחד ומתחם מסחרי ששטחם הכולל אינו עולה על 30% מסך שטח הבניין.

עם זאת, בהתאם לסיווג הפולני של חפצי בנייה (PKOB), חפצי בנייה הם מבנים המחוברים באופן קבוע לקרקע, עשויים מחומרי בניין ורכיבים, כתוצאה מעבודות בנייה. מבנים הם חפצי בנייה מקורה עם מתקנים מובנים והתקנים טכניים, המשמשים לצרכים קבועים. הם מותאמים לנוכחות של אנשים, בעלי חיים או להגנה על חפצים.

מנגד, בנייני מגורים הם חפצי בנייה שבהם לפחות מחצית מכלל השטח השימושי משמש למגורים. במקרים בהם פחות ממחצית מכלל השטח השימושי משמש למגורים, מבנה כזה מסווג כלא למגורים בהתאם לייעודו.

על יסוד ההגדרות לעיל, יש לציין כי יש לראות בבניין כאשר הוא מהווה שלם מבני המחובר דרך קבע עם הקרקע, שיש לו יסודות וגג.

התחל תקופת ניסיון חינם של 30 יום ללא כל תנאים!

משכך, אם הבנייה החלה במקרקעין אינה עומדת באמור לעיל תנאים, לא ניתן לראות כי נושא המסירה הוא בניין. במקרה כזה יחול התעריף המתאים לקרקע.

דוגמה 1.

הנישום במע"מ החליט למכור את הקרקע עליה החל בבניית בניין מגורים. נכון למועד המכירה, הוקמו רק היסודות והקומה הראשונה של הבניין. בשל העובדה שהמבנה אינו מקורה, הוא אינו עונה להגדרה של בניין. המשמעות היא שלצורך סיווג מס יש להתייחס לחפצים על קרקע כקרקע לא מפותחת המיועדת לפיתוח. לפיכך לא יחול שיעור המע"מ של 8% על אספקת חפצים המצויים במקרקעין, אלא שיעור של 23%.

דוגמה 2.

הנישום החליט למכור את הקרקע עליה יש בניין מגורים בשטח של 200 מ"ר. יש לו יסודות, קירות וגג. כתוצאה מכך, עסקינן במכלול מבני העונה להגדרה של בניין. בנסיבות אלה רשאי נישום בגין אספקת המבנה והקרקע להחיל שיעור מופחת של 8% מע"מ.

העמדה הנ"ל מאושרתת גם בפסקי דין שניתנו בבתי משפט מינהליים. כך למשל, בפסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים מחוזי בוורשה מיום 28.4.15 (מספר אסמכתא III SA / Wa 3006/14) ניתן לקרוא כי במקרה של בנייה מתמשכת (תהליך בנייה), רק אז מסירת התוצאה של תהליך זה (מתקן) תהיה כפופה לפטור, אם האפקט הזה (חפץ) יכול להיחשב לבניין, כלומר כאשר יש לו את הבסיס המינימלי, הקירות והגג.

רק כאשר קיים חפץ בניין שהוא בניין המובן כך, רשאית היא להתייחס למסירת חלק מהבניין. אספקת 'קרקע עם תחילת בנייה על מבנה מגורים רב-משפחתי המסומן עליה' אינה זהה לאספקת קרקע בנויה.

במקרה שנושא המסירה הוא מקרקעין שפותחו עם פרויקט בניה שטרם הסתיים, אשר אינו עונה על הגדרת בניין, מבנה או חלק ממנו בהתאם להוראות חוק הבניה, יש להתייחס לחפץ כאמור כאל חפץ כאמור. אתר בנייה לא מפותח במע"מ.

שיעור המס המועדף הקבוע בסעיף. 41 שניות סעיף 12 לחוק מע"מ לאספקת מבני מגורים לא יחול במקרה זה. מסירת המגרש יחד עם תחילת בנייה של בניין מגורים יחויב במס כללי בשיעור מע"מ בסיסי של 23%.

לפיכך, אם נסכם את מה שקבענו עד כה, ראשית כל יצוין כי סוגיית קביעת שיעור המע"מ הנכון במקרה של מכירת קרקע עם תחילת בנייה תיקבע על פי המצב המבני של הבנייה. במועד המכירה.

מהתקנות עולה כי אם נושא המכירה הוא בניין עם יסודות, קירות וגג, ניתן יהיה להחיל שיעור מע"מ מופחת של 8%.