זכות הקדימה של המקרקעין בחוזה המכר

שֵׁרוּת

מכירת נכסים מסוימים עלולה להיות מסובכת בזכות זכות הקדימה. הבעלים רוצה למכור את הנכס למישהו, אבל אז נכנסים, למשל, קומונה, הסוכנות לנכסים חקלאיים, משרד אחר או גורם מוסמך - ו"משתלטים" על הנכס. מתי יכולות להיווצר זכויות קדימה בקנייה או מכירה של מקרקעין?

זכות קדימה - במה מדובר?

זכות הקדימה למקרקעין משמשת למתן עדיפות לרכישת מקרקעין ספציפי. ניתן להשתמש בו רק אם הבעלים רוצה למכור את הנכס למישהו. אז מי שיש לו זכות קדימה יכול להחליף אדם זה. אולם אם אין בכוונת הבעלים למכור את הנכס, זכות הקדימה לא תסייע להפוך לבעלים של הנכס.

זכות הקדימה עשויה לנבוע מהתקנות החלות (למשל זכות הקדימה לאנדרטה - לטובת הקומונה). אתה יכול גם לקבוע אותם בחוזה. איך זה עובד?

כיצד לממש את זכות הקדימה?

אם לנכס יש זכות קדימה, מכירתו מחייבת שני חוזים, לא אחד.

  1. ראשית, נכרת חוזה בו מתחייב הבעלים להעביר את הבעלות על הנכס לקונה תמורת המחיר הנקוב בחוזה. בחוזה יש תנאי: העברת הבעלות תתבצע אם המוטב לא יממש את זכות הקדימה. לאחר חתימת חוזה מכר זה, הקונה עדיין לא הופך לבעלים.

  2. לאחר מכן על הבעלים להודיע ​​לבעל זכות הקדימה. שלח לו את תוכן חוזה המכר החתום. על בעל הזכות להחליט אם לממש את זכות הקדימה או לא. יש לו חודש לעשות זאת מרגע קבלת ההודעה.

  3. מימש בעל הזכות את זכות הקדימה, הוא יהפוך לבעלים בתנאים הקבועים בהסכם המכר בין הבעלים לקונה.

  4. במידה והנהנה לא מממש את זכות הקדימה, רשאי הבעלים לערוך הסכם שני עם הקונה - הפעם בהעברת הבעלות בנכס.

"מימוש זכות הסירוב הראשון יש השפעה ישירה כי בין הצדדים נכרת חוזה מכר בעל אותו תוכן - כמובן תוך התעלמות מהתנאי - כמו החוזה הקודם בין הצד המחויב לצד שלישי. כדי שתתרחש השפעה זו, אין צורך - מלבד הגשת הצהרה על מימוש זכות הקדימה - לבצע פעולות נוספות. זכות הקדימה ניתנת למימוש אפקטיבי ללא תשלום בו-זמנית של המחיר או הפקדתו בפיקדון בית משפט".

החלטת בית המשפט העליון מיום 9.9.09, נ"צ תיק. מעשה V CSK 43/09

מכירת מקרקעין ללא זכות קדימה

מה אם הבעלים ימכור את הנכס, מתעלם מהעובדה שהייתה זכות קדימה? ההשפעות יהיו שונות - תלוי למי הייתה זכות הקדימה.

אם זכות הקדימה ניתנה לפי הוראות החוק (למשל חוק ניהול מקרקעין):

  • לאוצר המדינה

  • יחידת שלטון מקומי,

  • בעלים משותף,

  • דיירים

- מכירה שנעשתה ללא תנאי אינה חוקית.

במקרים אחרים (למשל כאשר זכות הקדימה נשמרה בחוזה), התעלמות מזכות הקדימה לא תבטל את המכירה. החוזה יהיה תקף, הקונה הופך לבעלים. הזכאי לזכות הקדימה יוכל לתבוע פיצויים.

יש לזכור כי מכירת מקרקעין אפשרית רק במשרד הנוטריון. והנוטריון הוא זה ששומר על מהלכו התקין. חייב, בין היתר לוודא שלמישהו אין זכות קדימה בנכס. במקרים מסוימים (כאשר זכות זו נתונה לקומונה), על הנוטריון להודיע ​​לה כי נכרת הסכם מכר מקרקעין, אליו רשאית הקומונה לממש את זכות הקדימה שלה.

כיצד להבטיח את זכות הקדימה?

לרוב, אנו עוסקים בזכות הקדימה כאשר קומונה, דייר של נכס חקלאי או מרכז התמיכה החקלאי הארצי מעוניינים לעשות בו שימוש. אך זכות הקדימה למקרקעין עשויה להיות נתונה ל"קובלסקי הרגיל". ניתן לשמור אותם גם לטובת אדם משפטי (למשל חברה בערבון מוגבל). לשם כך נדרש חוזה עם בעל הנכס.

התחל תקופת ניסיון חינם של 30 יום ללא כל תנאים!

דוגמה 1.

מריה ק' היא בעלת מספר דירות בבית השכירות. הוא צריך למכור את אחת הדירות כי הוא צריך כסף. עם זאת, היא הייתה רוצה להיות מסוגלת לקנות דירה זו בעתיד. הדירה נמכרת ליאן וו. הסכם המכר קובע למריה ק' את זכות הסירוב הראשונה לדירה. המשמעות היא שאם יאן ו' ירצה בעתיד למכור את הדירה למישהו, מריה ק' תוכל לנצל את הקדימה. ניתן לרשום את זכות הקדימה בפנקס המקרקעין והמשכנתאות. הודות לכך, כל רוכש פוטנציאלי יידע שלמריה ק' יש זכות סירוב ראשונה.

זכות קדימה לקומונה

בכמה מקרים יש לקומונה זכות הקדימה. הדבר חל, למשל, על מכירת מקרקעין הרשומים בפנקס המצבות. יש כאן גם חריגים - למשל, זכות הקדימה אינה חלה כאשר הבעלים רוצה למכור את הנכס לאדם אהוב (סעיף 109(3) לחוק ניהול מקרקעין).

לקומונה יש זכות קדימה במקרה של מכירת:

  • מקרקעין לא מפותחים שנרכשו בעבר על ידי המוכר מאוצר המדינה או מיחידות השלטון המקומי;

  • זכות ניצול תמידי של קרקע לא מפותחת, ללא קשר לצורת רכישת זכות זו על ידי המוכר;

  • מקרקעין וזכות שימוש תמידי במקרקעין המצויים בשטח המיועד בתכנית המקומית לצורכי ציבור או מקרקעין שלגביהם ניתנה החלטה לקבוע מיקום השקעה למטרת ציבור;

  • מקרקעין הרשומים בפנקס המצבות או זכות שימוש תמידי במקרקעין כאמור;

  • מקרקעין הנמצאים באזור ההתחדשות, אם נקבע בהחלטה,

  • נדל"ן הממוקם באזור ההתחדשות המיוחדת.

זכות קדימה לשוכר נכס חקלאי

זכות הקדימה חלה גם על אנשים השוכרים מקרקעין חקלאיים. אם הבעלים מחליט למכור את הנכס למישהו, רשאי השוכר לממש את זכות הקדימה. יש לו חודש לעשות זאת מרגע קבלת ההודעה על חוזה המכר.

לשוכר זכות קדימה אם מתקיימים יחדיו התנאים הבאים:

  • הסכם השכירות נכרת בכתב;

  • בהסכם השכירות יש מה שנקרא תאריך מאושר, כלומר אישור רשמי (למשל נוטריוני) של תאריך הצגת המסמך;

  • חוזה השכירות בוצע במשך שלוש שנים לפחות מהמועד שבו אושר המועד על החוזה באופן רשמי;

  • הנכס החקלאי הנרכש הינו חלק מהמשק המשפחתי של החוכר.

במקרים בודדים אין לשוכר זכות קדימה למרות שהוא עומד בכל התנאים. כך יהיה, למשל, כאשר הבעלים מוכר את הנכס לקרוב משפחה, או כאשר הקונה הוא אוצר המדינה או יחידת שלטון מקומי (למשל קומונה). אזי השוכר לא יכול לממש את זכות הקדימה.

זכות קדימה לבעל שותף בנכס חקלאי

זכות הקדימה עומדת גם לבעלי שיתוף במקרקעין חקלאיים. אם אחד מהם רצה למכור את חלקו - רשאים האחרים לממש את זכות הקדימה. התנאי הוא שהם חייבים לנהל חווה על קרקע משותפת (סעיף 166 לחוק האזרחי).

זכות קדימה למרכז התמיכה החקלאי הארצי

רכוש חקלאי עשוי להירכש גם על ידי המדינה. לצורך כך הוקם מרכז התמיכה החקלאי הארצי. הוא קיבל לידיו את המשימות של הסוכנות לנכסים חקלאיים שפעלה בעבר.

קודם לכן צוין כי השוכר בנכס חקלאי זכאי לזכות הקדימה (בתנאי שהוא עומד במספר תנאים). מה אם אין שוכר כזה או שהשוכר לא מימש את זכות הקדימה? אז זכות הקדימה נתונה למרכז הארצי לתמיכה חקלאית, הפועל לטובת אוצר המדינה (סעיף 3(4) לחוק עיצוב המערכת החקלאית).

יש כאן גם כמה חריגים, כאשר זכות הקדימה אינה חלה. אם, למשל, הקונה:

  • מנהל חווה משפחתית, ו

  • הנכס החקלאי הנרכש נמצא בקומונה בה הוא מתגורר או בקומונה השכנה, וכן

  • החווה שלו תתרחב, אך לא תהיה בה יותר מ-300 דונם של אדמה חקלאית.

אם KOWR מחליטה לממש את זכות הקדימה, היא שולחת לבעלים הצהרה על מימוש זכות זו בצורת שטר נוטריוני. הם מתפרסמים גם ב-Public Information Bulletin של KOWR. יש חודש למימוש זכות הקדימה.

בית המשפט רשאי לקבוע את מחירו של נכס חקלאי

ככלל, מי שמשתמש בזכויות קדימות חייב לשלם את המחיר. כמה היא עולה?

נזכיר לכם שזכות הקדימה תפעל כאשר הבעלים ירצה למכור את הנכס למישהו; הוא כבר מצא קונה, סיכם איתו את המחיר וחתם על חוזה מכר. רק שמדובר בחוזה שעדיין לא מעביר בעלות על הנכס. לשם כך תזדקק לחוזה נוסף שמעביר בעלות. זה יקרה אם הזכאי לא יממש את זכות הקדימה. הדבר מעורר פיתוי לכלול בחוזה חיוב יתר פיקטיבי - כדי להרתיע את מימוש זכות הקדימה. מכיוון שבאמצעות הקדימה יש לשלם את המחיר שהבעלים סיכם עם הקונה שמצא.

על מנת למנוע ניצול לרעה כאמור, השוכר או KOWR המממשים את זכות הקדימה רשאים לפנות לבית המשפט לקביעת מחיר הנכס. ניתן לעשות זאת כאשר המחיר חורג באופן בוטה משווי השוק (סעיף 3(8) לחוק עיצוב המערכת החקלאית).

זכות קדימה וזכות לפדיון

זכות הקדימה היא משהו אחר, והזכות לרכוש מחדש מקרקעין (סעיף 593 לחוק האזרחי). מהי הזכות לקנות בחזרה?

אם נשמרה הזכות לרכישה חוזרת, רשאי מוכר הנכס לרכוש את הנכס (למקסימום חמש השנים הבאות). לאחר מכן הוא מגיש לקונה בצורת שטר נוטריוני הצהרה שהוא מנצל את זכות הרכישה החוזרת. לאחר מכן על הקונה להעביר את הבעלות על הנכס בחזרה למוכר. על המוכר להחזיר את המחיר ששולם לו, לשלם את העלויות.

הזכות לרכישה חוזרת נובעת מהחוזה. זכות הקדימה עשויה לנבוע מן החוזה, אך היא עשויה להיקבע גם בחוק, היא עשויה לנבוע מהמעשה.

זכות הרכישה החוזרת תקפה לחמש שנים לכל היותר. שחזור הנכס בשלב זה קל יותר מאשר עם הסירוב הראשון. ניצול אופציית הרכישה לא תלויה בשאלה האם הבעלים הנוכחיים מעוניינים למכור את הנכס למישהו (זהו תנאי להפעלת קדימות).