ליסינג כפעילות כלכלית - כדאי לדעת

אתר אינטרנט

שוק הנדל"ן שנקנה או נבנה לצורך השכרה מאוחרת יותר פופולרי מאוד. אנשים רבים מנסים להבטיח את עתידם בדרך זו. ברוב המקרים, נישומים מסים את החכירה כחכירה פרטית. עם זאת, בעלי הדירות תוהים מתי השכרה הופכת לפעילות כלכלית. ליסינג כפעילות כלכלית - נושא זה יעסוק במאמר הבא.

מיסוי שכירות עם מס הכנסה

בהתאם להוראת האמנות. 9 שניות 1 לחוק PIT, כל סוגי ההכנסה חייבים במס הכנסה, למעט אלו המפורטים באמנות. 21, 52, 52a ו- 52c וההכנסה שממנה נזנחה גביית המס על פי הוראות חוק המס.

חוק PIT מבחין בבירור בין מקורות הכנסה לשיטת מיסוי הכנסה ממקורות בודדים.

לפי הוראות חוק זה - מקורות הכנסה נפרדים הם:

  • פעילות כלכלית שאינה חקלאית;

  • חוזי שכירות, שכירות משנה, חכירה, חכירת משנה וחוזים אחרים בעלי אופי דומה, לרבות חכירה, חכירת משנה של מחלקות מיוחדות לייצור חקלאי וחווה או מרכיביה למטרות שאינן חקלאיות או להפעלת מחלקות מיוחדות לייצור חקלאי, למעט נכסים. הקשורים לפעילות כלכלית.

לפיכך, חוזה השכירות צויין בחוק כמקור הכנסה נפרד. עם זאת, חוק PIT מפרט כי הכנסה מפעילות עסקית כוללת גם הכנסה משכירות, שכירות משנה, חכירה, חכירת משנה וחוזים אחרים בעלי אופי דומה, נכסים הקשורים לפעילות עסקית (ראה סעיף 14(2)(11) ל-PIT. מעשה). לפיכך, המחוקק מבחין בין שתי אפשרויות למיסוי מס הכנסה מדמי שכירות ב-PIT. הדרך הראשונה נקראת השכרה פרטית, ואילו השנייה - השכרה במסגרת פעילות עסקית.

החכירה מחויבת במס בתנאים המפורטים בחוק, אלא אם כן בוחרים הנישומים במס בצורת סכום חד פעמי על ההכנסות שנרשמו בהתאם לעקרונות המפורטים בחוק מס הכנסה בשיעור אחיד.

פעילות כלכלית - חוק PIT

נזכיר לך שפעילות עסקית היא כזו שמתבצעת:

  • לשם השגת הכנסה - גם אם ההפסד הפוטנציאלי הנובע מפעילות זו אינו שולל את מעמדה הכלכלי, יש חשיבות לעצם הכוונה להרוויח הכנסה;

  • באופן רציף - אולם אין להבין תנאי זה כהכרח לבצע פעילות ללא הפרעה; הכוונה לחזור על פעילויות מסוימות כדי להשיג הכנסה חיונית; ההמשכיות, במקרה של חכירה, אינה נקבעת בהשכרת הנכס למספר שנים, אלא על ידי חזרה על הפעולות שננקטו;

  • באופן מאורגן - כלומר הפעולות הננקטות כפופות לכללים ולנורמות החלות, משמשות להשגת המטרה ומשפיעות על ניהול רציונלי של הכספים המוחזקים, ובכך השתתפות במחזור הכלכלי.

יצוין כי חוק מס הכנסה אינו מותנה את ההכרה בפעילות נתונה כפעילות כלכלית שאינה חקלאית ברישום (הודעה לפנקס הרלוונטי) של פעילות זו. לפיכך, כל פעולה העומדת בתנאים הנ"ל מהווה, כמשמעותה בהוראות האמור לעיל. לחוק פעילות כלכלית שאינה חקלאית, ללא קשר לשאלה אם הנישום רשם אותה.

חשוב לציין, פעילויות אינן נחשבות לפעילות כלכלית שאינה חקלאית אם מתקיימים במשותף התנאים הבאים:

  • האחריות כלפי צדדים שלישיים לתוצאה של פעילויות אלה וביצוען, למעט אחריות לביצוע מעשים בלתי חוקיים, תישא על הצד המורה על ביצוען;

  • הם מבוצעים בהנחיה ובמקום ובזמן שנקבעו על ידי המזמין;

  • ביצוע פעולות אלו אינו נושא בסיכון הכלכלי הכרוך בעסק.

בהתחשב בהגדרות לעיל של פעילות כלכלית, חכירה בהחלט יכולה להיחשב כפעילות כלכלית.

התחל תקופת ניסיון חינם של 30 יום ללא כל תנאים!

השכרה כפעילות כלכלית

כפי שכבר תיארנו לעיל, השכרה יכולה להיחשב כפעילות כלכלית. לפיכך, במקרים רבים יש לנישומים בעיה האם על הנישום להטיל מס על החכירה במסגרת פעילות העסק.

דוגמה 1.

הנישום משקיע את חסכונותיו ברכישת נדל"ן ביעדי תיירות. הוא לא מנהל עסק. בתחילה רכש שני נכסים ליד הים. כרגע היא רוצה לקנות עוד חמישה נכסים. האם במקרה כזה עליו להטיל מס על החכירה במסגרת פעילות כלכלית?

במקרה זה, לנישום הזכות להטיל מס על השכרת כל המקרקעין כהשכרה פרטית.

האמור לעיל מאושר בהחלטת בית המשפט העליון לעניינים מינהליים מיום 24 במאי 2021 (מספר אסמכתא II FPS 1/21): "הכנסות משכירות, שכירות משנה, חכירה, שכירות משנה וחוזים אחרים בעלי אופי דומה כלולות ללא הגבלה למקור ההכנסה הרשום באמנות. 10 שניות 1 נקודה 6 לעדוף, אלא אם הם נכס של אדם טבעי, שהוכנס על ידו לנכס הקשור לביצוע פעילות כלכלית.”.

לפיכך, ההחלטה הנ"ל פותרת את הבעיה כיצד להטיל מס על נדל"ן שנרכש להשכרה.

לאחר החלטה זו, הנישום הוא זה שמחליט באיזה מקור הכנסה יש להשתמש עבור החכירה שהוא מספק.

ההחלטה הנ"ל חלה רק על אנשים טבעיים שעשויים להיות להם רכוש פרטי ועסקי כאחד.

האמור לעיל גורם לנישום לחייב את דמי השכירות בהתאם לנכס אליו נכלל המושכר.

לסיכום, ההחלטה הנ"ל פתרה את הדילמות שהיו עד כה לנישומים המחזיקים בכמה מקרקעין. במקרים רבים סברו הן רשויות המס והן בתי המשפט כי היקף חכירה גדול מיצה את מאפייני הפעילות הכלכלית. לפיכך, משלמי המסים יוחסו בעצמם לנהל עסק.