מהי הפנסיה התכנונית ולמי היא חלה?

שֵׁרוּת

חוק תכנון ופיתוח מרחבי (להלן: החוק), באמנות. סעיף 36 מסדיר את מצב ההסדרים בין הקומונה לבעל המקרקעין במקרה של אימוץ או שינוי התוכנית המקומית המשפיעה על שווי המקרקעין. בנסיבות כאלה, חובה לשלם את מה שנקרא תכנון קצבה. מהי קצבה תכנונית ועל מי חלה עמלה מסוג זה? אתה תגלה במאמר למטה!

דרכי סיפוק תביעות הקשורות לשינוי בערך הנכס

לאימוץ או שינוי של תכנית היישוב המקומית עשויות להיות השפעות שונות בכל הנוגע לאפשרות לפיתוח מקרקעין ולעלייה או ירידת ערכו. להשפעות אלו, בתורן, יש השלכות בצורות שונות של יישובים בין הבעלים לקומונה.

במקרה שהשימוש בנכס או בחלקו באופן הקיים, או בהתאם לייעוד הנוכחי, הפך לבלתי אפשרי או מוגבל משמעותית, מקבל הבעלים תביעת פיצויים כנגד הקומונה ורשאי לדרוש את רכישת הנכס. לחילופין, העירייה רשאית להציע לבעלים נכס חלופי.

לעומת זאת, אם עדיין ניתן להשתמש במקרקעין בצורה הנוכחית, אך התכנית המקומית השפיעה על ערכו, החוק קובע את נחיצות הסדרים בין הבעלים לקומונה. ירידת ערך הנכס מזכה את הבעלים לתבוע פיצוי הולם. אולם מצב מיוחד הוא עליית ערך הנכס, משום שהיא קשורה בצורך בתשלום האגרה על ידי הבעלים, דהיינו. תכנון קצבה.

הפנסיה התכנונית היא מכשיר להסדר עם הקומונה במקרה שערך הנכס שלכם המכוסה בתכנית הייעוד המקומית עולה.

מהי קצבה תכנונית?

בהתאם לאמנות. 36 שניות 4 לחוק, אם בקשר לאימוץ התכנית המקומית או שינויה עלה ערך הנכס והבעלים או בעל ההנאה התמידי נפטר מהנכס, יחייב ראש העירייה, ראש העיר או נשיא העיר. עמלה חד פעמית המפורטת בתכנית זו, המוגדרת כאחוז מעליית ערך הנכס.

תפקידה של הפנסיה התכנונית מהווה פיצוי ספציפי לקומונה במצב בו, כתוצאה מאימוץ התכנית המקומית על ידי הקומונה, ערך הנכס המכוסה בתכנית זו עולה. עם זאת, האגרה חייבת רק במקרה של מכירת נכס זה.

שכירות מתכננת – מהן הסיבות לקביעתה?

הגדרת אגרת התכנון המובאת לעיל נותנת לנו אינדיקציות לגבי הנחות בהן משתמשת רשות המינהל לקביעתה. הנחות כאלה הן, בין היתר:

  • כניסת התכנית המקומית לתוקף,

  • עליית ערך הנכס המכוסה בתכנית המקומית,

  • קשר של עליית ערך הנכס עם עובדת אימוץ או שינוי התוכנית המקומית,

  • מכירת הנ"ל נדל"ן.

הפנסיה התכנונית משפיעה באופן משמעותי על זכויותיהם וחובותיהם של בעלי המקרקעין, לפיכך קיימת פסיקה ענפה בנושא זה, המסבירה בפירוט את הנחות היסוד הפרטניות לקביעת הקצבה.

ראוי לצטט, בין היתר, קטע מהצדקת פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים מחוזי מיום 14.11.2018, לפיו: "הנושא המרכזי, שבו הקביעה הנכונה - משפטית של האגרה בגין עליית ערך הנכס היא החקיקה, מובן ככניסת תכנית הפיתוח המרחבית לתוקף והעלייה הנלווית בשווי הנכס הנובעת מכך. משינוי ייעוד הקרקע בתכנית שננקטה ביחס לייעודה הנוכחית, הנובעת בין מהוראות תכנית הפיתוח המרחבית הקודמת, או מהיעד בפועל - הנובע מהשימוש בנכס, אם לא היה. מכוסה בהוראות התכנית המקומית".

על מנת שתגיע הקצבה התכנונית, חקיקת התכנית או תיקון התכנית חייבת להביא לשינוי בשימוש המיועד בנכס. שינוי הגורל הוא שאמור להיות הגורם לעליית הערך. לכן, העלילה אמורה להיות אטרקטיבית יותר בשל האפשרויות החדשות של פיתוחה.

סוגיה חשובה מאין כמוה הודגשה גם על ידי בית המשפט העליון לעניינים מנהליים בפסק דינו מיום 9.11.2017 בהתייחסו לרגע בו יש לקבוע את עליית ערך הנכס. לפי עמדת בית המשפט לעניינים מנהליים: "עליית הערך חייבת להיות של הנכס במצבו ומאפייניו במועד כניסת התכנית לתוקף. לאור האמנות. 36 שניות 4 במשותף בדיחה. 37 שניות סעיף 1 לחוק התכנון והפיתוח המרחבי, לא מקובל לקחת בחשבון גורמים שהתרחשו לאחר מועד אימוץ או שינוי התכנית, כגון הוצאה על מקרקעין, חלוקתם או מיזוגם, בעת קביעת שווי המקרקעין. ".

ההערכה האם חל שינוי בערך הנכס ומה היה היקף שינוי זה חייבת להיעשות במועד כניסת התכנית המקומית לתוקף. שינויים בערכם הבאים אינם רלוונטיים להערכת גובה אגרת התכנון.

גם תפיסת מכירת מקרקעין, כהנחת יסוד לקביעת אגרת התכנון, מעוררת ספקות פרשנות גדולים. כך למשל, הרשות השופטת המינהלית שקלה האם הסכם החלפת מקרקעין ייכנס לתחומה. לפי פסק דינו של בית המשפט העליון לעניינים מינהליים מיום 26.10.2017: "החוזה להחלפת מקרקעין, כהסכם להעברת בעלות שוות ערך בנכס ללא שימוש בכסף, נופל כמובן בגדר" מכירה של נדל"ן ".

הפנסיה התכנונית תשולם במקרה של מכירת המקרקעין - ללא קשר לצורת ביצוע פעילות כזו.

כמה עולה דמי התכנון?

מהחוק עולה כי אגרת התכנון מוגדרת על ידי הקומונה בתכנית הפיתוח המרחבית המקומית. ההנחיה היחידה באשר לסכומו המתואר בחוק היא העובדה שהוא לא יכול להיות גבוה מ-30% מעליית ערך הנכס.

גובה דמי השכירות התכנוניים הוא לכל היותר 30% מעליית ערך הנכס.

הליכים לקביעת פנסיה תכנונית - דוח שמאות

ההליכים לקביעת דמי השכירות התכנוניים קשורים קשר בל יינתק עם ההכרח להעריך את שווי הנכס ועלייתו האפשרית. שומה זו חייבת להתבצע על ידי שמאי רכוש מומחה המכין את מה שנקרא הערכה.

הפסיקה מלמדת כי: חוות הדעת על עליית ערך המקרקעין שהוכנה על ידי בעל כישורי מומחה היא הראיה היחידה בהליך קביעת אגרת התכנון, מחיר המכירה של המקרקעין אינו רלוונטי מבחינה זו. פסק דין של בית המשפט לעניינים מנהליים מחוזי בשצ'צ'ין מיום 9 באוגוסט 2018, II SA / Sz 237/18, Legalis.

עם זאת, כאשר אנו לא מסכימים עם תוצאת הסקר, אנו יכולים להגיש נגדו כתב אישום ועל הרשות לשקול זאת. הראיות מהתסקיר כפופות לכללים כמו ראיות אחרות בהליך - הרשות מעריכה את ערכן המוכחי ומהימנותן. אם הערך המוכיח של הדו"ח שהוכן מוטל בספק, על הרשות להתייעץ עם מומחה אחר.

הגוף המנהלי יחליט על גובה אגרת התכנון על סמך דוח השמאות. אם אינך מסכים לתוצאותיו - תוכל להגיש כתב אישום ולבקש חוות דעת נוספת.

התחל תקופת ניסיון חינם של 30 יום ללא כל תנאים!

מהו המועד האחרון לתביעה לתשלום קצבה תכנונית?

לקומונה הזכות לחייב את בעל הנכס בקצבה תכנונית שערכה עלה עקב כניסת התכנית המקומית לתוקף. אולם מה אם הקומונה לא תבצע כל פעילות בעניין זה, למרות קיומם של חצרים? עד מתי אפשר לחשוש שהקומונה תפתח בהליכים בתיק?

על פי עמדת בית המשפט העליון לעניינים מנהליים מיום 11.5.2018: "(...) ראש העירייה, ראש העיר או נשיא העיר צריכים (יש להם את הזכות) תוך 5 שנים מהמועד שבו התחייבה התוכנית המקומית או השינוי שלה, לפתוח (בעצמו) בהליכים מינהליים לקביעת חד פעמי. אגרה בגין עליית ערך הנדל"ן. יש להבין את התקופה של 5 שנים (מהמועד כניסת התכנית המקומית או שינויה לתוקף), (...) כתקופת ההתיישנות של תביעות במובן האזרחי וכפרק הזמן המרבי במסגרתה ניתן להליכים מינהליים. ליזום לקביעת שכר הטרחה בגין עליית ערך מקרקעין, ולא כתקופת הגבלת מתן פסק דין בתיק".

לקומונה יש 5 שנים לפתוח בהליכים להקמת אגרת תכנון. לאחר זמן זה פוקעות סמכויות הקומונה לבצע פעולות כאלה.