האם איחור באיסוף הדירה פוסל את הזכות להקלות בדיור?

מס שירות

אנשים רבים מתמודדים עם בעיית העיכובים בקבלת דירה שנרכשה מיזם. נסיבה זו משפיעה על הזכות לקצבת דיור המפורטת בחוק PIT, שכן היא קובעת את מגבלת הזמן הספציפית לקבלת הבעלות על המקום. בשל הבעיה שחוזרת על עצמה, כדאי לנתח את הגישה אליה מצד רשויות המס ובתי המשפט המנהליים.

זכות להקלה בדיור

ככלל, במקרה של מכירת מקרקעין בתמורה, המתבצעת תוך 5 שנים מתום השנה הקלנדרית בה בוצעה הרכישה, קיים צורך בתשלום מס הכנסה של 19% על ההכנסה מ. המכירה.

הנישום רשאי להגן על עצמו מפני הנטל הנ"ל באמצעות ניצול ההקלות בדיור המפורטות באמנות. 21 שניות 1 נקודה 138 לחוק PIT. על פי הוראה זו, הכנסה ממכירת מקרקעין וזכויות קניין בתמורה היא פטורה ממס הכנסה, בסכום המקביל לתוצר של הכנסה זו ולחלק ההוצאות שהוצאו לצורכי דיור עצמי בהכנסה ממכירת מקרקעין וזכויות קניין בתמורה, אם לא יאוחר משלוש שנים מתום שנת המס שבה אירעה, הוצאה ההכנסה שהתקבלה ממכירת נכס זה או זכות קניין זו לצורכי דיור משלו; הוצאות מתועדות שהוצאו למטרות אלו נלקחות בחשבון עד לגובה ההכנסה ממכירת מקרקעין וזכויות קניין כנגד תשלום.

הפטור המוצג יכסה חלק כאמור מההכנסה המתקבלת ממכירת מקרקעין בתשלום, התואם באופן יחסי לחלק ההוצאות שהוצאו לצורכי דיור עצמי בהכנסה המתקבלת מהמימוש כנגד תשלום.

במצב בו ההכנסה מסילוק בתמורה תוקצה במלואה לצורכי דיור, אזי ההכנסה שהתקבלה בחשבון זה תזכה במלואה מהפטור ממס.

עם זאת, מה שחשוב הוא שהפטור אינו משמש הוצאה כלשהי, אלא רק לאלו הקשורות למטרות הדיור שלך. בקטלוג הסגור המפורט באמנות. 21 שניות 25 לחוק PIT, ההוצאה למטרת דיור משלו הייתה, בין היתר, רכישת דירה. ראוי להדגיש כי הנישום חייב להתגורר בפועל במקום כזה והוא חייב להוות עבורו מרכז אינטרסים של החיים - ייתכן שההוצאה לא תחול על חצרות השקעה או על מנת לענות על צורכי דיור של אנשים אחרים.

אולם, בהקשר לבעיה שאנו בוחנים, תוכן האמנות. 21 שניות 25א לחוק PIT. תקנה זו קובעת כי הוצאות נחשבות לצורכי דיור אם לפני תום תקופת שלוש השנים, החל מתום השנה הקלנדרית שבה נמכר המקרקעין הקודמים, הבעלות בנכס או זכויות בחדשים. נרכש מקרקעין שבגינם נגרמו לנישום הוצאות רכישה.

ההקלה בדיור מעניקה את הזכות לפטור אם בתוך התקופה הקבועה בחוק ירכוש הנישום בעלות (בעלות) חוקית בנכס, הקשורה בהוצאת כספים מהמכירה.

עיכוב בקבלת דירה חדשה וההשפעה על הזכות להקלה בדיור

בהקשר של האמור לעיל של תקנות, בואו ננתח את הדוגמה הבאה.

דוגמה 1.

בשנת 2017, יחיד קיבל מקרקעין כתרומה. ב-2019 היא מכרה אותו. בשל העובדה שתקופת 5 השנים טרם חלפה, מכירה מסוג זה כפופה בדרך כלל למיסוי PIT. עם זאת, הנישום החליט שכל פדיון המכירות יוקצו לרכישת מקום חדש מהיזם. חוזה היזם נחתם בתחילת 2020. עקב עיכובים בבנייה, הזכות במקום הועברה בינואר 2023. המשמעות היא שחלפה התקופה העולה על 3 שנים המפורטת בחוק, והנישום הוציא את כל הסכום שהתקבל מהמכירה.

בהקשר של העובדות המוצגות, יש לשקול האם הנישום שומר או מאבד את הזכות לפטור ממס?

כאשר מנתחים את עמדת לשכת השומה המתבטאת בפרשנויות מס רבות, ניתן להסיק כי רשויות המס בוחנות מקרוב את מועד רכישת הנכס ועוקבות אחר האמנות. 155 לחוק האזרחי, הקובע כי חוזה המכר, החלפה, התרומה או הסכם אחר המחייב להעביר את הבעלות על הדבר באשר לזהות המסומנת מעביר את הבעלות לקונה, אלא אם הוראה ספציפית קובעת אחרת או שהצדדים הסכימו אחרת.

התחל תקופת ניסיון חינם של 30 יום ללא כל תנאים!

מתוכן הוראה זו עולה כי הבעלות במקרקעין מועברת עם כריתת חוזה המכר הסופי בצורת שטר נוטריוני. הן כריתת הסכם הפיתוח והן תשלום המחיר, על פי הסכם זה, עשויים להביא לרכישת רכוש או זכויות, אך אינם שוות ערך לכך.

רגע העברת הבעלות על המקרקעין מצוין באמנות. 155 § 1 לחוק האזרחי. מנגד, חוזה היזם אינו הסכם המעביר את הבעלות במקרקעין. תוכנו של חוזה הפיתוח הוא אפוא רק חובת הצדדים להקים עבור הקונה, לאחר השלמת פרויקט הפיתוח, בעלות נפרדת בדירה והעברת הבעלות בדירה זו לקונה, אך בעלות זו אינה מועברת. לפי חוזה הפיתוח עצמו.

משמעות התקנות התקפות בחוק PIT היא שהכנסה בקשר להוצאה של הכנסה על רכישה סופית וסופית של מקרקעין, כלומר כתוצאה מהעברת הבעלות, פטורה ממס תוך שלוש שנים מתום הלוח. שנה בה בוצעה המכירה בתמורה.

משמעות הדבר, בתורה, היא שאם העברת הבעלות בצורה של שטר נוטריוני לא תתבצע בתוך תקופה זו, לא יתקיים התנאי הקבוע בחוק.

עמדה כזו הוצגה, למשל, על ידי מנהל KIS בפרשנות מיום 13.1.2021 (מס' 0113-KDIPT2-2.4011.838.2020.2.DA).

לדעת משרד המס, הוצאת מזומן למחיר רכישת דירה עשויה להיחשב כהוצאה למטרת דיור עצמית רק אם תוך שלוש שנים מתום השנה הקלנדרית שבה בוצעה המכירה, הנישום גם רוכש בעלות על הנכס. חוזה הפיתוח עצמו אינו עומד בתנאי זה. משכך, העיכוב בגביית הדירה מבטל את זכותו של הנישום לנצל את הפטור.

עמדתם הבלתי עקבית של בתי המשפט המנהליים והזכות לקצבת דיור

אולם אם ברצוננו להתייחס לפסקי דין שניתנו במקרים דומים, יש לציין כי העמדה אינה עקבית.

מחד, ניתן לצפות בפסקי דין המאשרים את חוות דעתו של מיסוי. למשל, פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים מחוזי בגדנסק מיום 7.3.2017 (מספר אסמכתא לתיק I SA / Gd 1549/16), בו צוין כי על מנת ליהנות מהפטור, יש צורך להוציא את שניהם. ההכנסות ממכירת הדירה שבבעלות קודמת במועד הקבוע בחוק, וכן ביצוע פעולות הקשורות לרכישת מקום אחר או מקרקעין, דהיינו כריתת חוזה מכר סופי. למימוש הזכות לפטור המתואר, לא די רק בהוצאת מזומן, אלא ברכישת המקרקעין בפועל ולבסוף.

מצד שני, אפשר למצוא גם פסקי דין נוחים לנישומים. כך למשל, בפסק דינו של בית המשפט העליון לעניינים מינהליים מיום 7.2.2018 (תיק מס' פ"ק 3510/17 ב'), שם קבע בית המשפט כי הסכומים ששולמו ליזם במסגרת חוזה הפיתוח מהווים הוצאות לבנייתם. דִירָה. עמדה חיובית דומה הוצגה גם על ידי בית המשפט העליון לעניינים מנהליים בפסק דינו מיום 31.7.2018 (מספר אסמכתא לתיק II FSK 44/18).

חלק מפסקי בית המשפט נותנים לנישומים עילה להגן על עמדתם ולהכיר בכך שעצם כריתת חוזה יזם והוצאת כספים לצורכי דיור משלהם מזכה אותם לנצל את הפטור, גם אם העברת הבעלות מתבצעת לאחר שלוש השנים הקבועות בחוק. פרק זמן.

בהתחשב במידע המוצג, יצוין כי סוגיית העיכוב בנטילת הדירה והשפעתה על הזכות להקלה בדיור היא סוגיה שנויה במחלוקת רבה. נכון להיום, קשה לסמוך על שינוי בעמדת לשכת השומה, אך לעתים קרובות יותר ויותר אנו יכולים לצפות בפסקי דין חיוביים שניתנו על ידי בית המשפט לעניינים מנהליים עליון במקרים כאלה.